Cómo funcionan los permisos de construcción

Las reglamentaciones detrás de los permisos de construcción pueden ayudar a que usted y su hogar estén seguros. Ver más fotos de construcción de viviendas.

En 1992, el huracán Andrew azotó el sur de Florida con fuerza. Piense en velocidades del viento de 170 millas por hora (273 kilómetros por hora). En última instancia, la tormenta destruyó más de 53,000 hogares, a un costo de $ 25 mil millones, pero parte de ese daño podría haberse evitado [fuente:Zarella]. Los códigos inadecuados, la construcción de mala calidad y, créalo o no, la falta de cumplimiento de los permisos de construcción contribuyeron significativamente a la destrucción.

Pero, ¿no es un permiso de construcción solo una molestia que afecta a todos los proyectos de mejoras para el hogar? ¿No es solo una forma de que los burócratas le digan lo que puede y no puede hacer en su propiedad?

Así es como muchos propietarios piensan en los permisos de construcción. Pero un desastre natural puede ser una llamada de atención. El hecho es que el proceso del permiso de construcción puede salvarle la vida. También puede desempeñar un papel importante en la protección del valor de su hogar.

Los permisos de construcción son la forma en que los condados, pueblos y municipios hacen cumplir sus códigos de construcción. Los gobiernos locales adoptan esos códigos para garantizar que todos los edificios cumplan con los estándares estructurales y de seguridad mínimos. Los actualizan cada pocos años a medida que se introducen nuevos métodos y materiales de construcción.

El huracán Andrew hizo que muchas comunidades de Florida reforzaran los códigos de construcción y aplicaran los permisos de manera más rigurosa. Desde sus inicios, los códigos y permisos de construcción a menudo han sido respuestas a los desastres. Allá por 1625, la Compañía Holandesa de las Indias Occidentales abordó los problemas de incendios y saneamiento deficiente al aprobar un código de construcción para Nueva Ámsterdam, que ahora conocemos como Nueva York. Un terrible incendio en 1666 en Londres dio lugar a la Ley de Construcción de Londres. El famoso incendio de Chicago de 1871 resultó en nuevas regulaciones allí cuatro años más tarde [fuente:NYC Building Dept., Buyer's Choice].

Hoy, esas respuestas iniciales a los desastres se han convertido en códigos de construcción integrales para la construcción comercial y residencial. Son comunes en América, Europa y muchas otras partes del mundo. Muchos estados y municipios basan sus propios códigos en códigos modelo, que existen desde que la Junta Nacional de Aseguradores de Incendios publicó el primer código modelo en los Estados Unidos en 1905 [fuente:Dehring]. El Código Residencial Internacional es otro modelo ampliamente utilizado en la actualidad.

Las regulaciones detrás de los permisos de construcción se basan en los mejores y más seguros métodos determinados por ingenieros experimentados. Estos parámetros establecidos lo ayudan a usted y a su hogar a estar seguros, pero como descubrirá en la página siguiente, también hay otros beneficios al obtener un permiso de construcción.

Contenido

1. ¿Por qué necesito un permiso de construcción?
2. ¿Cuándo necesito un permiso?
3. El proceso del permiso de construcción
4. Inspecciones de permisos de construcción
5. Preguntas sobre permisos de construcción
6. Nota del autor:Cómo funcionan los permisos de construcción

¿Por qué necesito un permiso de construcción?

Los permisos de construcción tienen que ver principalmente con la seguridad. Al hacer cumplir los estándares de construcción, le brindan a usted y a los demás ocupantes del edificio la mejor oportunidad de evitar incendios, fallas estructurales o algo tan simple como que la cabeza de un niño quede atrapada entre los postes de las escaleras. Si decide mudarse, el proceso del permiso también protege a los futuros propietarios.

La primera razón para obtener un permiso de construcción es que es ilegal no hacerlo. Si no obtiene un permiso para el trabajo que lo requiere, puede ser multado. Es posible que se vea obligado a demoler un edificio o arrancar un trabajo terminado. Pero también hay muchas razones positivas para seguir el proceso del permiso:

• Mantiene su contratista honesto. Para superar el precio de un competidor, un contratista impulsado por las ganancias podría verse tentado a tomar atajos. ¿Lo sabrías si lo hiciera? La mayoría de los trabajos de construcción terminan escondidos detrás de las paredes y debajo de los pisos. Un permiso de construcción requiere que un contratista use métodos y materiales sólidos y seguros. Y las inspecciones te aseguran que lo hace.
• Guía su proyecto de bricolaje. No importa cuán hábil sea, es probable que no sepa todo sobre las prácticas de construcción modernas. Cuando obtenga un permiso, tendrá que mostrar sus planos al departamento de construcción. Si no siguen los códigos, el inspector de edificios le pedirá que los revise. Pero si nunca solicita un permiso, podría seguir adelante con un trabajo que es peligroso o poco sólido.
• Mantiene la validez de su seguro. Construir sin un permiso puede significar que su compañía de seguros no cumpla con su póliza. Un incendio resultante del trabajo sin permiso podría dejarlo con la bolsa en la mano. Si alguien se cae de una plataforma construida sin permiso, es posible que su seguro de responsabilidad civil no cubra sus lesiones [fuente:Redondo Beach].
• Es valioso cuando vende su casa. Si realiza un trabajo sin un permiso, puede suponer que un comprador potencial lo sabrá. El proceso del permiso es un asunto de registro público. Además, es posible que deba firmar una Declaración de divulgación de la propiedad, en la que debe revelar todos los problemas o defectos de la propiedad. Tener todos los permisos necesarios hace que la venta se lleve a cabo mucho más fácilmente [fuente:Asociación de Agentes Inmobiliarios de Oregón].

Incluso si entienden el valor de un permiso de construcción, a menudo los propietarios se confunden sobre el tipo de trabajo para el que lo necesitan. En la página siguiente, descubrirá que si a menudo depende de dónde viva.

¿Cuándo necesito un permiso?

Cada estado o municipio escribe sus propias reglas sobre cuándo se necesita un permiso de construcción. Un trabajo que requiere un permiso de construcción en un lugar puede no necesitarlo en otro. Las condiciones locales afectarán si necesita o no un permiso. Si vive en "Tornado Alley" en el centro de los Estados Unidos, es posible que necesite un permiso de construcción para una habitación segura o un refugio contra tormentas, y tal protección puede ser requerida por el código.

La construcción nueva casi siempre requiere un permiso de construcción, ya sea que esté construyendo un edificio o una parte importante de un edificio como una nueva adición [fuente:Barker]. Estos permisos también se conocen como permisos de construcción. Cubren todo, desde los cimientos debajo de los cimientos hasta el material del techo por encima.

Hay muchas otras actividades de construcción que requieren permisos en la mayoría de las localidades. Por ejemplo, si planea instalar aislamiento o paneles de yeso en un área grande, agregar o quitar paredes o reemplazar ventanas, probablemente necesitará un permiso.

Cualquier cambio de uso, como la remodelación de un garaje en un espacio habitable, requerirá un permiso. Y lo crea o no, la demolición de una estructura a menudo requiere un permiso de construcción. Imagínate.

Muchos proyectos de construcción se encuentran en una especie de área gris:es posible que necesiten o no un permiso. Es posible que una plataforma no necesite un permiso si está a menos de 30 pulgadas (76,2 centímetros) del suelo [fuente:The Building Department]. Un cobertizo o glorieta puede requerir un permiso, pero no si es más pequeño que cierto tamaño. Colocar un muro de contención puede hacer que obtengas un permiso si mide más de 1,5 metros (5 pies), pero a menudo no necesitas un permiso para construir una cerca de menos de 1,8 metros (6 pies) de altura. Algunas ciudades requieren que obtenga un permiso para revestimiento nuevo, otras no. En todos estos casos, es inteligente consultar con su departamento de construcción antes de seguir adelante.

El trabajo de plomería, electricidad y mecánica a veces está cubierto por un permiso de construcción y, a veces, requiere un permiso por separado. Estos permisos pueden otorgarse solo a especialistas con licencia, como electricistas o plomeros, y pueden cubrir cualquier cosa, desde la instalación de un nuevo calentador de agua hasta el cambio de cableado de una cocina. Los trabajos que involucran sistemas sépticos, de aire acondicionado, de riego y de energía solar generalmente también necesitan un permiso.

Entonces, ¿hay algo que no necesite un permiso? Afortunadamente, sí. Reparaciones simples, pintura, empapelado, alfombras nuevas, cambio de grifo, nada de esto requiere un permiso. Si reemplaza una puerta con una puerta similar, no necesita un permiso. Reemplazar el vidrio de la ventana está bien, pero reemplazar la ventana en sí requiere un permiso [fuente:Barker]

Una vez que sabe que necesita uno, obtener un permiso puede parecer una gran molestia. Pero como descubrirá en la siguiente sección, probablemente no sea tan difícil como cree.

Códigos de construcción "verdes"

Cada vez más localidades confían en los permisos de construcción para mejorar la eficiencia energética y el uso del agua de las nuevas construcciones. La ciudad de Nueva York planea reducir su producción de gases de efecto invernadero en un 5 por ciento antes del año 2030 a través de nuevos códigos de construcción [fuente:Worell]. San Francisco también ha promulgado ordenanzas que exigen que las casas nuevas cumplan con los estándares de conservación de energía y agua. Los códigos verdes son otro factor a considerar al solicitar un permiso, pero también pueden pagar recompensas en forma de facturas de energía más bajas en el futuro.

El proceso del permiso de construcción

¿Debería obtener el permiso de construcción o dejarlo en manos del contratista, si está trabajando con uno? Es una pregunta común y la respuesta es simple:deje que el contratista maneje el permiso. Conoce el proceso y puede responder con precisión preguntas sobre el proyecto al momento de presentar la solicitud. Él puede abordar los problemas que puedan surgir durante las inspecciones. Y se convierte en el contratista registrado que figura en el permiso, lo que significa que es responsable de cumplir con sus términos. Si un contratista insiste en que obtenga el permiso o le dice que no se necesita un permiso para un trabajo importante, debe levantar una bandera roja.

Si va a hacer el trabajo usted mismo, puede obtener su propio permiso. Entonces, sin embargo, serás tú el responsable de seguir los códigos. Si planea contratar a alguien para que lo ayude, también necesitará un comprobante de seguro o cobertura de compensación para trabajadores.

Obtener un permiso de construcción requiere algo de planificación. Necesitará planos que muestren en detalle lo que hará. A veces, estos serán planos formales o dibujos de taller completados por un arquitecto o ingeniero. Para proyectos pequeños, un simple dibujo puede ser suficiente. Si está construyendo un nuevo edificio o modificando el espacio de uno existente, también necesitará un mapa del sitio para mostrar la ubicación del edificio en la propiedad.

Primero deberá enviar los planos y su solicitud de permiso de construcción al departamento de construcción local o al funcionario de construcción para su revisión. Para un proyecto grande, esto podría llevar dos semanas o más, así que planifique con anticipación. Una vez que se emite su permiso, generalmente tiene seis meses para comenzar el trabajo. Si continúa construyendo, el permiso es válido hasta que finalice el proyecto, pero si tiene que suspender el trabajo por más de seis meses, debe solicitar una extensión o su permiso podría caducar.

A veces, los permisos se pueden aprobar previamente, si acepta los planes estándar. Por ejemplo, su municipio puede ofrecer un diseño básico para una cochera o terraza. Siempre que siga sus planes, no es necesario que envíe los suyos propios. Si está construyendo a partir de un kit, como en el caso de un cobertizo prefabricado o una sala solar, la documentación del fabricante se convierte en el plano. Para proyectos simples como instalar un calentador de agua, a menudo se le puede otorgar un permiso el mismo día que presenta la solicitud.

Las tarifas de los permisos de construcción varían ampliamente. A menudo dependen de cuán extenso sea su proyecto de construcción o renovación. Un permiso puede costarle desde $50 para un pequeño proyecto de mejora hasta $500 o más para una casa nueva. Tenga en cuenta que está pagando para que profesionales revisen su proyecto y para que los inspectores vengan y examinen el trabajo. Eso cuesta.

En la página siguiente, encontrará información sobre una parte del proceso del permiso de construcción que a menudo pone nerviosos a los propietarios.

La variación de zonificación

Las regulaciones de zonificación son diferentes de los códigos de construcción. La zonificación se ocupa de las especificaciones de construcción, el tamaño del lote, la ocupación y el uso de una propiedad. Un proyecto de construcción puede o no involucrar problemas de zonificación. Incluso antes de comenzar un proyecto, debe asegurarse de cumplir con las reglas de zonificación o tener una variación, lo que le otorga una exención de algunas reglamentaciones. No sirve de nada planificar algo que no puedes construir.

Inspecciones de permisos de construcción

La parte más estresante del proceso del permiso de construcción suelen ser las inspecciones. Para asegurarse de que la construcción cumpla con los códigos de construcción, los municipios envían un inspector al sitio de trabajo para examinar lo que se ha hecho. Este inspector visitará su sitio, probablemente más de una vez, a medida que avanza el proyecto y preguntará cosas como:¿El trabajo coincide con los planes en los que se basa el permiso? ¿Utiliza métodos y materiales que cumplen con los códigos de construcción? Retrasar el trabajo mientras se espera que llegue un inspector y soportar su examen crítico puede afectar los nervios tanto del contratista como del propietario.

Debido a que la construcción posterior cubre el trabajo anterior, un proyecto de construcción importante requerirá una serie de inspecciones. Depende del contratista, o del propietario, si se trata de un proyecto de bricolaje, programar las inspecciones cuando sean necesarias. El trabajo tiene que ser planificado para permitir las inspecciones. Por ejemplo, no desea que llegue un camión lleno de cemento antes de que el inspector haya examinado los cimientos.

Si pasa la inspección, puede continuar trabajando. Si falla, el inspector le dirá a usted oa su contratista cómo corregir el problema. Para asuntos menores, el problema a veces se puede corregir en el acto y se puede dar la aprobación para continuar.

Un proyecto de construcción importante, como una casa nueva o una ampliación, implica una serie de inspecciones, según las normas locales. Su programa de inspección puede ser similar al utilizado por la ciudad de Scranton, Penn. [fuente:Scranton.gov]:

1. Inspección de cimientos. Esto tiene lugar antes de verter el primer hormigón. El inspector examina el suelo sobre el que descansará el edificio, las formas de los cimientos, las varillas de refuerzo y otros factores que proporcionan una base sólida.
2. Fundación. Una vez que se construyen los cimientos, el inspector se asegura de que se haya construido de acuerdo con el código y que se haya revestido adecuadamente. Verificará que los pernos de anclaje de la placa superior estén en su lugar.
3. Encuadre. Una vez que el edificio está construido y los sistemas básicos de plomería, eléctricos y mecánicos están en su lugar, el inspector regresa para revisar todo este trabajo.
4. Protección contra incendios. El inspector examina las alarmas contra incendios y los sistemas de supresión de incendios.
5. Final. Cuando todo el trabajo esté hecho, el inspector regresará por última vez. Se asegurará de que todo el proyecto cumpla con el código. Podría mirar cosas como la nivelación, los sistemas de supresión de incendios, los detectores de humo y el sistema de calefacción. Verificará que todo el trabajo haya seguido el plan original.

Por más nervioso que esté por las inspecciones, hay un miedo que puede dejar atrás. El inspector solo observará el trabajo cubierto por su permiso. Él no estará husmeando en su casa buscando cosas que no estén "a la altura del código". Si está remodelando una cocina, por ejemplo, no necesita actualizar las características de un baño que puede no cumplir con los códigos de construcción actuales.

Cuando haya pasado la inspección final, el proceso del permiso de construcción habrá terminado. Por lo general, el inspector le emitirá un certificado de ocupación que verifica que su proyecto se terminó de acuerdo con los códigos de construcción.

¿Todavía tiene preguntas sobre el proceso del permiso de construcción? Lo tenemos cubierto en la página siguiente.

Construyendo más allá del código

Los códigos de construcción que cubren su permiso son estándares mínimos. A menudo, tiene sentido construir de una manera que le brinde un hogar aún más resistente y seguro. Esto es especialmente cierto cuando enfrenta peligros locales como terremotos, huracanes o incendios forestales. Por ejemplo, el huracán Ike destruyó 260 casas costeras cerca de Galveston, Texas, en 2008. Diez casas en la misma área resistieron la tormenta porque los propietarios habían construido más allá del código. Habían elevado sus casas a 26 pies en lugar de los 17 pies requeridos para obtener un permiso de construcción [fuente:Hadhazy].

Preguntas sobre el permiso de construcción

En lugar de ver el proceso del permiso de construcción como una molestia, es mejor verlo como un servicio proporcionado por su gobierno local. Y uno relativamente barato, a pesar de las tarifas. Ingenieros objetivos y capacitados examinarán y aprobarán sus planos de construcción. Inspectores experimentados se asegurarán de que el trabajo esté a la altura. Cualquier corte de esquina o mano de obra de mala calidad por parte de un contratista saldrá a la luz.

Su departamento de construcción puede aclarar cualquier duda que tenga sobre el proceso. Aquí hay algunas preguntas que surgen a menudo sobre los permisos de construcción:

• ¿Qué pasa si el trabajo se completó sin un permiso? Tal vez lo hizo un dueño anterior. Tal vez lo hiciste sin saber que se necesitaba un permiso. Es posible que aún pueda obtener un permiso, dependiendo en parte de si el trabajo se puede inspeccionar adecuadamente. Es posible que deba pagar una tarifa adicional, pero el departamento de construcción local generalmente intentará trabajar con usted.
• ¿Qué pasa si no puedo esperar para una inspección? Si tiene una razón apremiante para continuar con el trabajo antes de una inspección programada, comuníquese con el inspector con anticipación. Puede que te permita grabar el trabajo en fotos o videos y seguir. Las cámaras digitales actuales facilitan el proceso.
• ¿Cómo hago cambios en mi plano de construcción? Si cambia de opinión sobre cualquier parte importante de su proyecto, asegúrese de comunicarse con su departamento de construcción antes de continuar. Emiten el permiso para un plan específico. Si no obtiene la aprobación del cambio, es posible que no pase la inspección final.
• Es el último inspección importante? A veces, el trabajo se retrasa y el propietario o el contratista se olvidan de que se necesita una inspección más después de aplicar los toques finales. Pero la inspección final es esencial. Si no lo obtiene, el permiso de construcción puede caducar. Es posible que deba solicitar un nuevo permiso o cumplir con los códigos que se promulgaron después de que comenzó a trabajar.

Siempre es útil adoptar una actitud positiva hacia el proceso del permiso de construcción y comprender que la mayoría de los inspectores están bien informados y quieren ayudar. Con suerte, nunca enfrentará un huracán, un tornado o una inundación. Pero si lo hace, descansará más tranquilo sabiendo que obtuvo su permiso de construcción y siguió los códigos locales.

Restricciones de escritura y permisos de construcción

Las restricciones de escritura tienen como objetivo mantener la apariencia de una comunidad. Es posible que requieran que los propietarios utilicen un tipo particular de techado o revestimiento; pueden regir la construcción de cubiertas, cobertizos y cercas. A veces, las restricciones se aplican en el proceso de permiso de construcción. Por ejemplo, en la ciudad de Houston, Texas, el solicitante de un permiso de construcción debe firmar una declaración jurada aceptando cumplir con las restricciones de la escritura [fuente:Ciudad de Houston]. Si su propiedad está cubierta por restricciones de escritura, consulte con su asociación de propietarios antes de hacer sus planos de construcción.

Nota del autor:Cómo funcionan los permisos de construcción

Tuve un buen comienzo en la investigación de este artículo porque construí una adición a mi propia casa hace unos cuatro años:una cocina, un lavadero y un porche nuevos. Contraté a un constructor experimentado y subcontraté el trabajo de aislamiento, paneles de pared, techos y gabinetes. Yo mismo manejé los permisos y las inspecciones. Una gran lección:los permisos y códigos de construcción realmente no son un problema, especialmente si planea vivir en su hogar en el futuro previsible. En todo caso, querrá que su edificio supere el código, y es reconfortante saber que su trabajo ha pasado la inspección. Otra lección:sea bueno con su inspector. Él o ella trabaja duro. Una oferta de una taza de café o unos tomates de cosecha propia nunca está de más. Y, oh sí, siempre sigue la regla del viejo carpintero:mide dos veces, corta una vez.

Fuentes

• Barker, Bruce. "Códigos para propietarios de viviendas". Publicación creativa internacional, 2010.
• El Departamento de Construcción, LLC. "Los permisos protegen la seguridad y el valor de su hogar" (24 de febrero de 2012) http://www.thebldgdept.com/commonquestionspage.htm
• Inspecciones de vivienda a elección del comprador. "Historia de los códigos de construcción". (24 de febrero de 2012) http://www.buyerschoiceinspections.com/history-of-building-codes
• Ciudad de Houston. "Restricciones de escritura Información general". (24 de febrero de 2012) http://www.houstontx.gov/legal/deed.html
• Ciudad de Redondo Beach, California. "Solicitud de Permisos". (24 de febrero de 2012) http://www.redondo.org/depts/eng_build/building/building_services/applying_for_permits.asp
• Dehring, Carolyn. "The Value of Building Codes", Reglamento, verano de 2006. (24 de febrero de 2012) http://www.cato.org/pubs/regulation/regv29n2/v29n1-2.pdf
• Hadhazy, Adam. "Códigos de construcción extremos:proteja su hogar de los desastres naturales", Popular Mechanics, 9 de abril de 2010. (24 de febrero de 2012) http://www.popularmechanics.com/home/improvement/outdoor-projects/extreme-building- códigos
• Departamento de Edificios de la Ciudad de Nueva York. "Historia." (24 de febrero de 2012) http://www.nyc.gov/html/dob/html/about/history.shtml
• Asociación de Agentes Inmobiliarios de Oregón. "Permisos de construcción". (24 de febrero de 2012) http://www.oregonrealtors.org/Legal/Building_Permit/
• Scranton.gov. “Permisos y Proceso de Inspección”. (24 de febrero de 2012) http://www.scrantonpa.gov/lips_permits_inspections.html
• Worell, Carolina. "Mayor Says Green Building Codes Will Help City Meet PlaNYC Goals", ENR New York, 7 de febrero de 2012. (24 de febrero de 2012) http://newyork.construction.com/new_york_construction_news/2012/0207-mayor-says-green -los-códigos-de-construcción-ayudarán-a-la-ciudad-a-cumplir-los-objetivos-de-planyc.asp
• Zarella, John. "Sobre huracanes y códigos de construcción, y vivir en peligro", CNN.com, 10 de junio de 1999. (24 de febrero de 2012) http://europe.cnn.com/SPECIALS/views/y/1999/06/ zarrella.huracanes.jun10/