La industria de la vivienda enfrentaba graves problemas, pero emergen señales de recuperación. Descubre las fotos de obras residenciales. Las palabras "crisis de la vivienda" han dominado las noticias durante años, pero no desestimes aún el sector de la construcción en Estados Unidos. Es cierto que la construcción residencial parecía estar al borde del colapso cuando la Gran Recesión cumplía cuatro años en diciembre de 2011. Sin embargo, a lo largo de 2012, aparecieron indicios de mejora, aunque lenta y gradual.
Es comprensible la tentación de declarar el fin de las nuevas construcciones. A finales de 2011, las cifras eran desoladoras: los inicios de viviendas unifamiliares nuevos en EE.UU. alcanzaron mínimos históricos. Las ventas de casas unifamiliares nuevas fueron las más bajas desde al menos 1963, y el gasto en construcción nueva, el menor en 12 años [fuente: Greene]. El informe Dodge Outlook de McGraw-Hill Construction pronosticaba una estabilización plana para 2012 [fuente: McGraw-Hill Construction].
Los datos de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas (NAHB) revelan la magnitud del desplome: los inicios de viviendas unifamiliares cayeron de 1.716.000 en el pico de 2005 a solo 429.000 en 2011 [fuente: Melman].
A finales de febrero de 2012, los analistas detectaron señales esperanzadoras. Informes de fabricantes de concreto, arquitectos y otros sectores mostraban un optimismo cauto. Las acciones de empresas como Home Depot subieron, reflejando confianza en la recuperación del mercado inmobiliario [fuente: Schaefer].
Para comprender por qué la recuperación parece arrancar, revisemos las causas de la crisis. Sigue leyendo.
La fuente del problema
Una recesión se define como una desaceleración prolongada de la actividad económica, con dos trimestres consecutivos de caída del PIB. El resultado: empresas frenan, despidos masivos y economía estancada.
La economía opera en ciclos. Normalmente, la construcción lidera la recuperación: genera empleos directos e indirectos en materiales, paisajismo, muebles y más.
Pero la Gran Recesión de 2007 fue única: originada en la burbuja inmobiliaria. Precios inflados impulsaron un exceso de construcción; su estallido dejó bancos con préstamos incobrables, hogares "bajo el agua" y un exceso de viviendas vacías. Las ejecuciones hipotecarias inundaron el mercado, paralizando la construcción no residencial también, al reducir ingresos fiscales para infraestructura.
Los graduados universitarios volvieron con sus padres, familias se reunificaron y las parejas pospusieron hogares propios. Las hipotecas se endurecieron. Como explicó Stephen Melman de la NAHB: "el motor económico iba en reversa".
La construcción residencial se recuperó más tarde que el resto de la economía. En 2012, las ejecuciones bajaron, permisos y inicios subieron levemente, y el inventario sin vender disminuyó. Aun así, precios bajos y demanda deprimida persistían, agravados por el inventario en la sombra: viviendas en ejecución no listadas. The Wall Street Journal estimó hasta 10 millones en febrero de 2012 [fuentes: Tarbox y Whelan].
Sin embargo, la recuperación de la construcción asomaba.
Avanzando lentamente
La industria inmobiliaria recibió un golpe duro, pero regresa paso a paso. En los primeros meses de 2012, contratistas, arquitectos y fabricantes reportaron mejoras. Se esperaba un avance modesto en 2012 y mayor en 2013.
La construcción residencial avanzará más despacio por el legado de la burbuja, ejecuciones e inventario oculto.
En construcción general, se anticipa recuperación en hoteles, sanidad y educación privada. El gasto público dependerá de políticas.
La residencial se reactivará con matrimonios, familias y salida de hogares compartidos. Programas de refinanciación redujeron el exceso. La demanda crece, favoreciendo alquileres primero y remodelaciones.
Los inicios unifamiliares cayeron 75% de 2005-2011 [fuente: Melman], pero subieron 10% en enero 2012 (Oficina del Censo). Inventarios bajan; con más empleos, confianza y crédito, 2013 prometía mejorías.
Nota del autor
Investigué pensando que sí, la nueva construcción agonizaba: casas en venta por doquier, hipotecas "bajo el agua". Pero la construcción está ligada a patrones sociales y ciclos económicos. Esta recesión inmobiliaria retrasó la vivienda, pero la demanda reprimida impulsará la recuperación.
Fuentes
- Brown, Eliot. "Los arquitectos ven destellos de esperanza para una nueva construcción". El periódico de Wall Street. 22 de febrero de 2012. (22 de febrero de 2012) https://blogs.wsj.com/developments/2012/02/22/architects-see-glimmers-of-hope-for-new-construction/
- Chandra, Shobhana. "La construcción de viviendas nuevas en EE. UU. supera las previsiones en enero". Bloomberg. Semana de Negocios. 16 de febrero de 2012. (17 de febrero de 2012) https://www.businessweek.com/news/2012-02-16/new-us-housing-construction-exceeds-forecast-in-january.html
- Greene, Ilana. "El mercado de la vivienda muestra signos de recuperación". Monitor de la Ciencia Cristiana. 22 de febrero de 2012. (22 de febrero de 2012) https://www.csmonitor.com/Business/2012/0222/Housing-market-showing-signs-of-turnaround
- Jackson, Anna-Louise y Field, Anthony. "Repunte de los trabajos de construcción en medio de la recuperación de la remodelación de viviendas en EE. UU." Bloomberg. Semana de Negocios. (22 de febrero de 2012) https://www.businessweek.com/news/2012-02-23/construction-jobs-rebound-amid-pick-up-in-u-s-home-remodeling.html
- Kratvitz, Derek. "Las viviendas iniciadas en EE. UU. aumentan modestamente para comenzar el año nuevo". La Prensa Asociada. 16 de febrero de 2012. (2 de marzo de 2012.) https://hosted2.ap.org/APDEFAULT/f70471f764144b2fab526d39972d37b3/Article_2012-02-16-Housing%20Starts/id-bc3edbeb1da64778a1ae44d35b05e345
- Melman, Stephen. Director, Servicios Económicos, Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, Washington, D.C. Entrevista personal por correo electrónico. 21 de febrero de 2012.
- PRNewswire. "La industria de la construcción se mantendrá plana en 2012, dice el informe Dodge Outlook de McGraw-Hill Construction". 19 de octubre de 2011. (20 de febrero de 2012). https://www.multivu.com/mnr/52705-mcgraw-hill-construction-2012-dodge-outlook-report/
- Prokopy, Steve. "Recuperación empujada a 2013... Pronóstico 2012". CementAmericas.com. (19 de febrero de 2012) https://cementamericas.com/index.php/features/318-recovery-pushed-to-2014forecast-2012.html
- Schaefer, Steve. "Home Depot ayuda a construir rally mientras Dow coquetea con 13,000". Forbes. (21 de febrero de 2012) https://www.forbes.com/sites/steveschaefer/2012/02/21/home-depot-helps-build-rally-as-dow-nears-13000/
- Simonson, Ken. Economista Jefe, The Associated General Contractors of America. "Perspectiva de la construcción y los materiales". PowerPoint. 16 de febrero de 2012.
- Tarbox, Katherine. "Cómo el 'Inventario en la sombra' está acabando con el mercado de la vivienda". TimeBusiness. (21 de febrero de 2012) https://business.time.com/2012/02/08/what-is-the-shadow-inventory-how-many-homes-could-be-for-sale/?iid=biz-main-mostpop1
- Terris, Harry. "La construcción de viviendas podría marcar el cambio para los bancos pequeños". banquero estadounidense. 17 de febrero de 2012. (20 de febrero de 2012) https://www.americanbanker.com/issues/177_34/shadow-housing-inventory-1046797-1.html
- "¿Qué causó la recesión actual?" Recuperación y Reinversión 101. Centro para el Progreso Estadounidense. 28 de enero de 2009. (23 de febrero de 2012) https://www.americanprogress.org/issues/2009/01/recovery_reinvestment101.html/#1
- Whelan, Robbie. "¿Cuántas casas están en problemas?" Wall Street Journal. 11 de noviembre de 2011. (1 de marzo de 2012). https://blogs.wsj.com/developments/2011/11/11/how-many-homes-are-in-trouble/
- Yousuf, Hibah. "La construcción de viviendas nuevas comienza con fuerza en 2012". CNNMoney. (16 de febrero de 2012). https://money.cnn.com/2012/02/16/real_estate/housing_starts/index.htm