La industria de la vivienda estaba en serios problemas, pero hay signos de vida. Ver fotos de la construcción de viviendas. Las palabras "crisis de la vivienda" han estado en todas las noticias y en boca de todos durante varios años, pero no descarte el negocio de la construcción en los Estados Unidos todavía. Es cierto que la industria de la construcción, especialmente el lado de la construcción residencial, parecía estar en soporte vital cuando la profunda recesión llegó a su cuarto aniversario en diciembre de 2011. Pero a medida que avanzaba 2012, había cada vez más señales de recuperación, por lenta y dolorosa que fuera. podría ser.
Es fácil ver por qué la gente podría estar dispuesta a cancelar nuevas construcciones. Las noticias hacia fines de 2011 sonaban sombrías. Se informó ampliamente que las cifras de construcción de viviendas unifamiliares nuevas en los EE. UU. eran las peores desde que se llevaban registros. Las ventas de casas unifamiliares nuevas fueron más bajas de lo que habían sido desde al menos 1963, y el gasto en construcción nueva en general fue el más bajo en 12 años [fuente:Greene]. A finales de año, el informe Dodge Outlook de McGraw-Hill Construction predijo que la industria de la construcción, que se encontraba en un punto bajo, se mantendría más o menos plana hasta 2012 [fuente:McGraw-Hill Construction].
¿Qué tan bajo pueden ir las cosas? Las cifras de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas mostraron que los inicios de nuevas viviendas unifamiliares se habían desplomado desde un máximo de 1 716 000 cuando el auge inmobiliario estaba en pleno apogeo en 2005 a un mínimo de 429 000 en 2011 [fuente:Melman].
Pero a fines de febrero de 2012, los analistas notaron algunas señales más esperanzadoras. Los informes de varios sectores de la industria de la construcción, desde fabricantes de concreto hasta arquitectos, fueron cautelosamente optimistas. Los precios de las acciones de los negocios relacionados con la construcción, como las tiendas Home Depot, subieron, lo que refleja una mayor creencia de que está comenzando la recuperación demorada en el mercado de la vivienda [fuente:Schaefer].
Para entender por qué la recuperación de la vivienda finalmente podría estar comenzando, ayuda entender por qué las cosas se pusieron tan mal. Sigue leyendo para echar un vistazo atrás.
La fuente del problema
Una recesión es una desaceleración a largo plazo de la actividad económica, generalmente definida como dos trimestres consecutivos de disminución del producto interno bruto (PIB). ¿El final resulto? El negocio se desacelera, los trabajadores son despedidos y los tiempos se vuelven difíciles a medida que la economía se estanca.
La economía tiene ciclos. Por lo general, después de varios meses, las cosas mejoran a medida que el país se sacude la recesión. A menudo, la industria de la construcción ayuda a tomar la iniciativa para que las cosas vuelvan a funcionar. Piense en las ondas que se mueven a través de la economía con la nueva construcción:se contratan trabajadores de la construcción. Y también lo son las personas para fabricar el hormigón, la madera, los ladrillos, los bloques y los accesorios. Hay paisajistas, fabricantes de muebles, decoradores y otros a considerar también, todos ganando dinero.
Pero la Gran Recesión que comenzó en diciembre de 2007 fue diferente. Esa recesión estuvo directamente relacionada con la construcción. La burbuja inmobiliaria había elevado los precios de las viviendas más allá de sus valores reales, lo que provocó una gran cantidad de nuevas construcciones. Luego estalló la burbuja, lo que dejó a los bancos con préstamos incobrables. También dejó a muchas personas debiendo más de lo que valían las casas, y muchas casas vacías en el mercado. Cuando estalló la burbuja inmobiliaria, se extendió la recesión. La gente perdió sus trabajos y no pudo pagar los pagos hipotecarios inflados. Los bancos ejecutaron hipotecas, inundando el mercado con más casas disponibles. La construcción en áreas que no sean viviendas también se estancó. Debido a que las personas no vivían ni trabajaban ni pagaban impuestos sobre la propiedad en áreas económicamente deprimidas, los gobiernos de esas áreas tenían menos dinero para carreteras, escuelas y otros proyectos. Con el tiempo, las empresas también dejarían de expandirse.
Los recién graduados universitarios, a menudo sin trabajo, se mudaron con sus padres. Las familias que perdieron sus hogares se mudaron con parientes. Las parejas retrasaron casarse y formar familias, y comprar casas. Las hipotecas eran más difíciles de conseguir. Como dijo Stephen Melman, director de servicios económicos de la Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, "el motor económico estaba en reversa".
Como resultado, la recuperación en la industria de la construcción se ha quedado atrás de la lenta recuperación en el resto de la economía.
A principios de 2012, las cosas empezaban a mejorar. Las tasas de ejecuciones hipotecarias estaban cayendo. Los permisos de construcción y los inicios de viviendas aumentaron un poco. El número de casas nuevas sin vender fue menor de lo que había sido en años. Pero los precios de las casas seguían bajos y la demanda de casas nuevas seguía deprimida. Parte del problema era el inventario oculto de la industria de la vivienda. -- el número desconocido de casas existentes disponibles pero no en el mercado. Se trata de casas en proceso de ejecución hipotecaria oa punto de serlo. En algunos casos, las casas se han mantenido fuera del mercado hasta que suban los precios. Nadie sabe cuántas casas existentes eventualmente estarán a la venta. En febrero de 2012, The Wall Street Journal informó que podría haber hasta 10 millones de casas de inventario en la sombra [fuentes:Tarbox y Whelan]. Esa perspectiva mantiene bajos los precios de la vivienda y desalienta la construcción.
Sin embargo, hubo señales de que la recuperación de la construcción está comenzando.
Avanzando lentamente
La industria de la vivienda puede haber recibido un golpe durante la recesión, pero está regresando. La construcción nueva recibió un gran golpe en la Gran Recesión, pero está regresando, lentamente. En los primeros meses de 2012, las organizaciones nacionales de contratistas, arquitectos, fabricantes de cemento y otros en el negocio de la construcción reportaron mejoras. La mayoría esperaba que la construcción nueva mejorara lentamente en 2012 y mejorara considerablemente en 2013.
Es probable que la recuperación en la construcción de viviendas nuevas sea más lenta que en otras áreas. Eso se debe a los efectos persistentes del colapso de la burbuja inmobiliaria, las ejecuciones hipotecarias, el inventario fantasma y la restricción del crédito.
En la construcción en general, las personas en la industria esperan que el negocio se recupere en áreas como hoteles, instalaciones médicas e instituciones privadas de educación superior. El gasto público en construcción (carreteras, puentes, universidades públicas y otras infraestructuras) dependerá de la política y de la economía, por lo que es más difícil de predecir.
La construcción residencial tardará más en recuperarse, pero la recuperación comenzó en febrero de 2012. A medida que la economía se recupera, las personas se casan, forman familias y abandonan las casas de sus parientes. Los programas gubernamentales diseñados para ayudar a las personas a refinanciar estaban comenzando a reducir la acumulación de viviendas en el mercado. Hay una demanda creciente de viviendas, y algunas de esas personas querrán casas recién construidas.
Es mucho más difícil obtener una hipoteca ahora que antes de que estallara la burbuja. Por lo tanto, se espera que la construcción de nuevas unidades de alquiler (edificios de apartamentos y casas adosadas) se recupere primero. La remodelación también se está recuperando, ya que algunas personas deciden arreglar lo que tienen en lugar de comprar una casa nueva.
La construcción de nuevas viviendas unifamiliares se llevó el mayor golpe de la recesión. Los inicios de nuevas viviendas unifamiliares cayeron alrededor del 75 por ciento entre 2005 y 2011 [fuente:Melman]. Pero los inicios de viviendas aumentaron en enero de 2012 casi un 10 por ciento con respecto al año anterior, según la Oficina del Censo de EE. UU. El número de viviendas ejecutadas en el mercado y el inventario sombra están disminuyendo. A medida que la economía se fortalezca, habrá nuevos puestos de trabajo. Este ciclo de la economía puede ser lento, pero hay buenas señales de que la recuperación está comenzando. Con ello debería venir una mayor confianza, con bancos más dispuestos a otorgar préstamos para la construcción e hipotecas. Se espera que los aumentos en 2012 sean modestos, pero la industria de la construcción de viviendas espera buenas noticias en 2013 y más allá.
Nota del autor
Empecé a investigar este artículo pensando que la respuesta bien podría ser "sí, las nuevas construcciones se están extinguiendo". Dondequiera que voy, veo casas en venta, y conozco personas que están bajo el agua en sus hipotecas y solo esperan hasta que puedan poner sus casas en el mercado. Obviamente, eventualmente habrá una nueva construcción, pero las perspectivas no parecían buenas durante mucho, mucho tiempo.
Una de las primeras cosas que aprendí fue cómo la construcción, especialmente la construcción de viviendas, está ligada a los patrones sociales. La recesión impidió la formación de hogares convencionales y envió a algunas familias a vivir con parientes. Esa tendencia inhibió la demanda de casas, ya fueran de propiedad o nuevas.
Otra idea fue un recordatorio de que la economía va en ciclos. Las recesiones, incluso las depresiones, terminan eventualmente. Me di cuenta de que este ciclo ha sido inusual porque la burbuja inmobiliaria fue una causa directa de la recesión. Por esa razón, la recuperación de la vivienda ha sido más lenta de lo habitual y ha sido un seguidor en lugar de un líder en la recuperación más amplia. Pero a medida que las cosas comienzan a mejorar, toda esa demanda reprimida de viviendas tiene un efecto, y seguirán las nuevas construcciones.
Fuentes
- Brown, Eliot. "Los arquitectos ven destellos de esperanza para una nueva construcción". El periodico de Wall Street. 22 de febrero de 2012. (22 de febrero de 2012) http://blogs.wsj.com/developments/2012/02/22/architects-see-glimmers-of-hope-for-new-construction/
- Chandra, Shobhana. "La construcción de viviendas nuevas en EE. UU. supera las previsiones en enero". Bloomberg. Semana de Negocios. 16 de febrero de 2012. (17 de febrero de 2012) http://www.businessweek.com/news/2012-02-16/new-us-housing-construction-exceeds-forecast-in-january.html
- Greene, Ilana. "El mercado de la vivienda muestra signos de recuperación". Monitor de la Ciencia Cristiana. 22 de febrero de 2012. (22 de febrero de 2012) http://www.csmonitor.com/Business/2012/0222/Housing-market-showing-signs-of-turnaround
- Jackson, Anna-Louise y Field, Anthony. "Repunte de los trabajos de construcción en medio de la recuperación de la remodelación de viviendas en EE. UU." Bloomberg. Semana de Negocios. (22 de febrero de 2012) http://www.businessweek.com/news/2012-02-23/construction-jobs-rebound-amid-pick-up-in-u-s-home-remodeling.html
- Kratvitz, Derek. "Las viviendas iniciadas en EE. UU. aumentan modestamente para comenzar el año nuevo". La Prensa Asociada. 16 de febrero de 2012. (2 de marzo de 2012.) http://hosted2.ap.org/APDEFAULT/f70471f764144b2fab526d39972d37b3/Article_2012-02-16-Housing%20Starts/id-bc3edbeb1da64778a1ae44d35b05e345
- Melman, Stephen. Director, Servicios Económicos, Asociación Nacional de Constructores de Viviendas, Washington, D.C. Entrevista personal por correo electrónico. 21 de febrero de 2012.
- PRNewswire. "La industria de la construcción se mantendrá plana en 2012, dice el informe Dodge Outlook de McGraw-Hill Construction". 19 de octubre de 2011. (20 de febrero de 2012). http://www.multivu.com/mnr/52705-mcgraw-hill-construction-2012-dodge-outlook-report/
- Prokopy, Steve. "Recuperación empujada a 2013... Pronóstico 2012". CementAmericas.com. (19 de febrero de 2012) http://cementamericas.com/index.php/features/318-recovery-pushed-to-2014forecast-2012.html
- Schaefer, Steve. "Home Depot ayuda a construir rally mientras Dow coquetea con 13,000". Forbes. (21 de febrero de 2012) http://www.forbes.com/sites/steveschaefer/2012/02/21/home-depot-helps-build-rally-as-dow-nears-13000/
- Simonson, Ken. Economista Jefe, The Associated General Contractors of America. "Perspectiva de la construcción y los materiales". PowerPoint. 16 de febrero de 2012.
- Tarbox, Katherine. "Cómo el 'Inventario en la sombra' está acabando con el mercado de la vivienda". TimeBusiness. (21 de febrero de 2012) http://business.time.com/2012/02/08/what-is-the-shadow-inventory-how-many-homes-could-be-for-sale/?iid=biz-main-mostpop1
- Terris, Harry. "La construcción de viviendas podría marcar el cambio para los bancos pequeños". banquero estadounidense. 17 de febrero de 2012. (20 de febrero de 2012) http://www.americanbanker.com/issues/177_34/shadow-housing-inventory-1046797-1.html
- "¿Qué causó la recesión actual?" Recuperación y Reinversión 101. Centro para el Progreso Estadounidense. 28 de enero de 2009. (23 de febrero de 2012) http://www.americanprogress.org/issues/2009/01/recovery_reinvestment101.html/#1
- Whelan, Robbie. "¿Cuántas casas están en problemas?" Wall Street Journal. 11 de noviembre de 2011. (1 de marzo de 2012). http://blogs.wsj.com/developments/2011/11/11/how-many-homes-are-in-trouble/
- Yousuf, Hibah. "La construcción de viviendas nuevas comienza con fuerza en 2012". CNNMoney. (16 de febrero de 2012). http://money.cnn.com/2012/02/16/real_estate/housing_starts/index.htm