Cómo funcionan los distritos históricos

Casas históricas en el famoso Rainbow Row de Charleston. Ver más fotos de diseño de casas.

¿Alguna vez te ha devastado la decisión de un vecino de pintar su casa de un color chillón? ¿Odia ver cómo las McMansions eclipsan a las casas más pequeñas que le dieron carácter a su vecindario? Si alguna vez anheló una ley que lo protegiera del mal gusto de su vecino, entonces probablemente le interesen los distritos históricos .

Los distritos históricos pueden parecer algo que buscas en tus vacaciones, como el Pike Place Market de Seattle, el Greenwich Village de Nueva York o el Barrio Francés de Nueva Orleans. Sin embargo, cada vez más vecindarios se han convertido en candidatos para la preservación histórica, y más de 2300 distritos históricos salpican los Estados Unidos [fuente:Servicio de Parques Nacionales].

Charleston, SC formó el primer distrito histórico de los Estados Unidos en 1931 al establecer la Junta de Revisión Arquitectónica (BAR). El BAR tenía la tarea de garantizar "la preservación y protección de las antiguas estructuras históricas o arquitectónicamente valiosas y los pintorescos vecindarios que imparten un aspecto distintivo a la ciudad de Charleston" [fuente:Fundación histórica de Charleston].

Las definiciones precisas pueden variar de un lugar a otro, pero los distritos históricos siguen siendo funcionalmente similares al creado en Charleston. Los distritos históricos están protegidos porque poseen una concentración de edificios, estructuras, objetos o sitios que están vinculados histórica o estéticamente. Esto podría ser todo, desde un área residencial con varios edificios construidos con el mismo estilo distintivo hasta un distrito comercial del centro que conserva los edificios que ayudaron al desarrollo inicial de la ciudad. Otros ejemplos de distritos históricos incluyen campus universitarios, grandes fincas o granjas, pueblos y complejos industriales.

Mientras Charleston abrió el camino, las comunidades se preocuparon cada vez más en las décadas de 1950 y 1960 por proteger sus puntos de referencia de la excavadora. En 1966, la Ley Nacional de Preservación Histórica creó el Registro Nacional de Lugares Históricos, la lista oficial de propiedades que son significativas para nuestra historia, que es mantenida por el Servicio de Parques Nacionales.

Sin embargo, puede que le sorprenda saber que incluir una propiedad en el Registro Nacional no siempre es suficiente para protegerla, y que el verdadero poder reside en los distritos históricos locales. La ley local ejerce un mayor poder en la protección de los distritos, pero también suele incluir una lista más larga de reglas para los propietarios.

Entonces, ¿cuál es la diferencia entre estos tipos de distritos históricos? ¿Qué los califica exactamente como históricos? ¿Y por qué algunas personas luchan tanto para prevenirlas? En la página siguiente, veremos más de cerca los distritos históricos nacionales, incluido uno que abarca 9774 acres.

Contenido

Distritos Históricos Nacionales
Creación de un distrito histórico
Distritos históricos locales
Controversia del distrito histórico

Distritos Históricos Nacionales

Las casas en Miami Beach están construidas en un distintivo estilo art deco.

Solicitar el estatus de distrito histórico incluye demostrar que, de hecho, hay un distrito involucrado. Para que quede claro, hay varias propiedades elegibles para incluirse en el Registro Nacional de Lugares Históricos. Aquí están todas las categorías:

Edificios , como juzgados, hoteles, casas o teatros
Estructuras , incluidos aviones, carruseles y túneles
Objetos , como fuentes o hitos
Sitios , como campos de batalla, paisajes diseñados y senderos
Distritos , que comprenden una combinación de las primeras cuatro categorías, o un conjunto de propiedades que ganan importancia solo cuando se ven como un grupo

Para convertirse en un distrito histórico incluido en el Registro Nacional, el área debe cumplir con criterios específicos. Con algunas excepciones, la propiedad debe tener más de 50 años. También debe ser significativo , lo que significa que representa una parte importante de la historia, la arquitectura, la arqueología, la ingeniería o la cultura [fuente:Shrimpton]. El significado se evalúa frente al contexto histórico , que es la tendencia o patrón en la historia que le da significado al sitio.

El Registro Nacional considera cuatro contextos históricos:

Asociación con acontecimientos históricos
Asociación con la vida de una persona importante
Características distintivas relacionadas con un cierto período arquitectónico o método de construcción
Presencia, o posibilidad de presencia, de información eso es históricamente importante

Un distrito debe tener algún sentido de ser un área unificada, incluso si tiene una amplia variedad de propiedades históricas. Esto podría ser un sentido visual, un ejemplo son las hileras de edificios de piedra rojiza en el Greenwich Village de Nueva York. También puede ser en un sentido funcional, como una finca que incluye una casa principal, el silo y los galpones. De cualquier manera, tiene que haber alguna forma de identificar cuándo estás en el distrito y cuándo no.

Sin embargo, no todo en el distrito tiene que ser significativo para ser incluido en el Registro Nacional. Propiedades que contribuyen cumplen los criterios de importancia del Registro Nacional individualmente o se relacionan con la importancia general del distrito. Propiedades no contribuyentes no estuvieron presentes durante el período significativo de tiempo, se han alterado dramáticamente desde entonces o no se relacionan con el significado histórico. Los distritos históricos pueden incluir algunas propiedades que no contribuyen.

Aún así, hay un paso más. Todas las propiedades contribuyentes deben poseer integridad , que es la medida de cómo las características físicas de la propiedad reflejan su importancia histórica. La integridad se mide considerando aspectos como los materiales, el entorno y la ubicación física. Si un distrito es potencialmente importante debido a una hilera de edificios construidos en un estilo victoriano, entonces todos los edificios deben inspeccionarse para asegurarse de que las características físicas que esperaría ver en una casa de estilo victoriano todavía están presentes.

Para ilustrar cómo las propiedades de importancia, contexto e integridad influyen en la inclusión en el Registro Nacional, veremos un ejemplo ficticio en la página siguiente. Solo para advertirle, la escritora de este artículo nombró el lugar ficticio como ella misma. Pase la página para averiguar si un vecindario conocido como Mollytown calificará como distrito histórico.

El distrito histórico más grande de la nación

Si bien una búsqueda en Internet revela varios pueblos y ciudades que afirman albergar el distrito histórico más grande del país, el ganador en este momento parece estar en Montana. En 2006, se amplió un distrito histórico en Butte para incluir las áreas circundantes de Anaconda y Walkerville, que eran vitales para el papel del área como distrito minero de cobre. Puede que el distrito no sea el más grande en términos de tamaño, pero el distrito de 9,774 acres contiene 7,885 propiedades; poco menos de 6.000 de ellos tienen un significado histórico propio [fuente:Stauffer]. Curiosamente, una búsqueda del distrito histórico más pequeño del país no arroja buenos resultados.

Creación de un distrito histórico

Estas casas del siglo XIX forman parte del distrito histórico de Cape May, N.J.

Mollytown es un pequeño y encantador barrio ficticio en un pequeño pueblo sureño. Sus residentes están interesados principalmente en una lista del Registro Nacional porque han escuchado rumores de que una carretera cercana se ampliará a seis carriles, lo que requerirá la demolición de algunos de los adorables pequeños bungalows de Mollytown. Sin embargo, en secreto, a una de las residentes, la Sra. E., le preocupa que su vecino construya un piso adicional en su bungalow y arruine el aspecto del vecindario. Los residentes de Mollytown creen que podrían calificar para el estatus histórico debido a sus bungalows de ladrillo, que tienen grandes porches delanteros adornados con intrincadas molduras y voladizos.

La Sra. E. pone en marcha el proceso llamando al Oficial de Preservación Histórica del Estado (SHPO). Cada estado tiene un oficial, que se puede encontrar en el sitio web de los Servicios de Parques Nacionales. SHPO evalúa si la propiedad podría ser elegible y ayuda a la Sra. E. a completar el formulario de nominación, que explica por qué el vecindario debe incluirse en la lista.

El oficial revisa la documentación y programa una revisión con la Junta de Revisión del Estado, un grupo de profesionales de campos como la historia, la arquitectura y la arqueología, que hará una evaluación de importancia.

El oficial también notifica a los propietarios de Mollytown y lleva a cabo un período de comentarios públicos. Algunos residentes dudan porque saben que la Sra. E. en realidad solo está preocupada por la altura del techo de su vecino, mientras que si la mayoría de ellos se hubiera unido para oponerse a la Sra. E., la propiedad solo se habría presentado para un determinación de elegibilidad . Esto reconoce que Mollytown es importante y brinda a una junta asesora de preservación histórica la oportunidad de comentar si algún proyecto federal futuro afectará al distrito.

Sin embargo, si la mayoría de los propietarios de Mollytown están de acuerdo con la inclusión en la lista y la Junta de Revisión del Estado encuentra que es importante, lo que hacen en este escenario, entonces el oficial nominará al vecindario para el estatus de distrito histórico en el Registro Nacional.

La inclusión en el Registro Nacional confiere varios beneficios legales a las propiedades históricas. Los distritos históricos deben ser considerados durante la planificación de proyectos de trabajo federales y asistidos por el gobierno federal, como la expansión de la carretera federal que preocupaba a algunos residentes de Mollytown. Los dueños de propiedades también son elegibles para beneficios de impuestos federales y subvenciones federales para algunos proyectos de conservación.

Principalmente, sin embargo, el Registro Nacional proporciona reconocimiento de marca de honor; Los residentes de Mollytown piden una placa de bronce y están bastante contentos hasta que la Sra. E. se da cuenta de que su vecino va a continuar con su expansión. Además, un antiguo edificio todavía está amenazado de demolición para dar cabida a un nuevo restaurante de comida rápida. ¿Por qué pasó esto? La inclusión en el Registro Nacional es una insignia de honor relativamente simbólica y no conlleva restricciones de propiedad ni requisitos para los propietarios. Los propietarios pueden permitir que sus casas se deterioren en buenas condiciones y no hay límites para el desarrollo.

Los residentes de Mollytown consideran convertirse en un distrito histórico estatal. Algunos estados tienen sus propios registros de importancia, pero convertirse en un distrito histórico estatal es muy similar a convertirse en un distrito histórico nacional. El honor es en gran medida simbólico, y no hay muchas formas de garantizar que un distrito mantenga su carácter histórico.

¿Qué protegerá a Mollytown del desarrollo? Como mencionamos, las leyes locales tienen la mayor influencia, pero el proceso de creación de un distrito histórico local comienza a nivel estatal. La Sra. E. y Mollytown recurren nuevamente a la Oficina Estatal de Preservación Histórica, que les informa que su ciudad tiene un sistema para crear distritos locales. Averigua si su búsqueda tiene éxito en la siguiente página.

Distritos históricos locales

Skagway, el distrito histórico de Alaska, incluye edificios de la época de la fiebre del oro.

Los distritos históricos locales no tienen que cumplir exactamente con las mismas pautas que un distrito histórico nacional. Muchas ciudades usan pautas similares a las nacionales, pero también permiten cierta indulgencia para determinar qué es importante para la comunidad y cuál es la mejor manera de cuidarlo.

La creación de un distrito histórico local requiere dos cosas. El primero es una ordenanza local de conservación , que es la legislación que proporciona las reglas sobre cómo se identificarán y preservarán los recursos históricos, y la segunda es una comisión de preservación histórica . Estas comisiones pueden tener diferentes nombres en diferentes estados, pero su misión general es identificar los distritos históricos locales y garantizar que el crecimiento se lleve a cabo de manera apropiada dentro de ellos. Los miembros de estas comisiones suelen ser ciudadanos del pueblo, a menudo designados por los ayuntamientos.

Para continuar con nuestro ejemplo ficticio de la página anterior, la vecina mandona de Mollytown, la Sra. E., se comunica con la comisión de preservación histórica para informarles sobre las calificaciones históricas del vecindario. La comisión prepara un informe para los funcionarios electos locales, que detalla la importancia del distrito, los límites y la dirección de cada propiedad dentro del distrito.

Luego, la comisión debe celebrar audiencias públicas con amplia notificación para todos los propietarios del distrito. Los distritos históricos locales requieren un tremendo apoyo de la comunidad, por lo que la Sra. E. reúne a todos sus amigos con dibujos monstruosos de cómo se vería Mollytown sin la supervisión adecuada. Su vecino aparece y se queja de que las casas en Mollytown son demasiado pequeñas para dejarlas sin modificar. Después de considerar los comentarios del público, la comisión hace una recomendación a los funcionarios locales, quienes pueden adoptar, modificar o rechazar la designación histórica.

Los distritos históricos locales tienen reglas sobre cómo aparece una propiedad, y esto es lo que diferencia en gran medida a los distritos históricos nacionales de los locales. Los propietarios de viviendas en un distrito histórico nacional no están obligados por ningún compromiso en cuanto a cómo se verá su propiedad ni por ninguna regla que rija las reparaciones futuras de la vivienda.

Al aceptar un distrito histórico local, los residentes de Mollytown aceptan seguir un conjunto de normas locales que rigen la construcción nueva en el área. La comisión de preservación histórica hace cumplir las normas en un proceso conocido como revisión de diseño local . Las pautas de diseño locales rigen cualquier edificio en el área, razón por la cual el estatus de distrito histórico a veces tiene como objetivo mantener a los desarrolladores de condominios y las grandes tiendas fuera del vecindario. Los edificios nuevos generalmente deben incorporar un cierto estilo o un exterior compatible, lo que evita que muchos edificios de aspecto diferente intenten amontonarse en el mismo espacio. Las casas ya existentes también deben seguir ciertas reglas; esta es la faceta que más le interesaría a la Sra. E. en el control de su vecino feliz de la construcción. Estas reglas pueden estar relacionadas con todas las características exteriores, incluidas ventanas, puertas, techos, colores de pintura y materiales utilizados para realizar reparaciones.

Puede haber muchos beneficios en la revisión del diseño local. Las pautas requieren un mejor mantenimiento de las casas y los jardines, lo que puede aumentar el valor de las casas. En 2005, los investigadores descubrieron que el valor de las viviendas en los distritos históricos de Memphis, Tennessee, aumentó entre un 14 % y un 23 % más que las viviendas en áreas no históricas [fuente:Muñoz]. También pueden conducir a un mayor sentido de orgullo por el vecindario y un sentimiento de comunidad, y los distritos históricos pueden atraer dólares del turismo a la comunidad.

Cuando el diseño local funciona para usted, al asegurarse de que los vecinos de al lado mantengan su casa en buen estado, la revisión puede ser una gran característica. Cuando las normas parecen estar en tu contra, porque no puedes hacer lo que quieras con tu propia casa... bueno, ahí es cuando los distritos históricos se vuelven problemáticos. En la página siguiente, dejaremos atrás Mollytown y descubriremos por qué algunas personas no quieren vivir en distritos históricos.

Controversia del distrito histórico

Las mejoras en una casa histórica pueden ser costosas.

Algunos propietarios no aprecian tener que presentar una solicitud a un poder superior para realizar cambios en su propia casa, pero uno de los trabajos de una comisión de conservación local es emitir certificados de idoneidad. (COA) para aprobar el trabajo en los edificios del distrito. Algunos distritos son más indulgentes con lo que requiere un COA. En Georgia, por ejemplo, ni el color de la pintura ni las reparaciones menores con los materiales apropiados requieren una solicitud de COA.

Otras ordenanzas locales pueden tener reglas sobre todo, desde sus canaletas hasta su cerca, y en estos distritos, puede comenzar a escuchar historias de terror sobre lo que está permitido y lo que no está permitido. En Filadelfia, el jardín de rosas de una mujer se vio amenazado porque su pérgola, enrejado y jardinera cubrían el exterior de su edificio. Los vecinos querían que cortara las rosas, pero finalmente se le permitió quedarse con las flores siempre que se quitaran las macetas grandes y las celosías [fuente:Stoiber]. En 2008, los propietarios de viviendas en Annapolis, Md., demandaron a su comisión de preservación histórica para mantener las columnas que habían instalado en su porche delantero; la pareja había usado fibra de vidrio y la comisión exigió que las columnas estuvieran hechas de madera [fuente:Fuller].

Algunos propietarios están confundidos acerca de lo que constituye la necesidad de un COA, lo que puede resultar en que trabajen sin la documentación adecuada y se arriesguen a multas, o que tengan demasiado miedo de comenzar el trabajo. El dinero también puede ser una preocupación importante en lo que respecta a los COA y la revisión del diseño local. Usar materiales históricos, como madera en lugar de revestimiento de vinilo, es más costoso. Además, los valores de propiedad más altos también pueden generar impuestos a la propiedad más altos, lo que eventualmente puede hacer que los precios suban, de modo que las personas que históricamente han vivido en un vecindario determinado ya no puedan permitirse el lujo de hacerlo. También existe cierta preocupación de que la revisión del diseño local sea una forma tan favorecida de gestionar el cambio en un vecindario que los vecindarios que no son verdaderamente históricos busquen un estatus histórico [fuente:Hamer]. Por ejemplo, una subdivisión en Phoenix, Arizona, trató de formar un distrito local porque sus ranchos fueron los primeros en la ciudad con aire acondicionado central [fuente:Muñoz].

Para algunos vecindarios, es posible que pueda argumentar que algunas casas son históricamente significativas, pero ¿quiere preservarlas? ¿Te gustaría vivir en una casa pequeña que no podrías cambiar porque es histórica? Por estas razones, los distritos históricos a menudo enfrentan una batalla larga y cuesta arriba para obtener el apoyo público necesario para la designación histórica oficial.

Para obtener más información sobre los distritos históricos, consulte los enlaces en la página siguiente.

Negocios en Distritos Históricos

En 2004, Home Depot construyó una tienda en el distrito histórico Ladies Mile de Manhattan. El principal desafío de Home Depot fue agregar muelles de carga al edificio, que se construyó antes de que se usaran los camiones. Lo hicieron estudiando documentos históricos y encontrando algunas ventanas que originalmente no formaban parte del edificio. Las paredes alrededor de las ventanas también estaban en mal estado, por lo que Home Depot propuso quitar las ventanas, mejorar la apariencia de las paredes e instalar muelles allí.

Más enlaces excelentes

Sitio web oficial del Registro Nacional de Lugares Históricos
Servicio de Parques Nacionales:trabajando en el pasado en los distritos históricos locales
Conferencia Nacional de Oficiales Estatales de Preservación Histórica

Fuentes